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不動産投資術6選 働き方や生活様式が変わり不動産投資の手法も変化、2024年の見通しとは—

Iolite 編集部
2023/12/18

不動産投資術

コロナ化を経て働き方や生活様式がコロナ前より劇的に変化したことの影響で都心のマンション価格の高騰など今、不動産投資が注目されている。

では、実際に不動産投資をはじめるに当たってどういうポイントがあるのか探ってみたい。


都心部の不動産事情

コロナ禍の影響で人々の生活様式や働き方が変わり、不動産事情も変わってきている。都心では、テレワークやリモートワークが定着した影響で単身用マンションの需要が減少、2LDK程度広さを持つファミリータイプの賃貸物件の需要が増加している。

不動産関係者によると、ファミリータイプの賃貸物件は空室になるとすぐに埋まる状況だという。これは働き方の変化により夫婦共働きや子育て世帯の戸建てへの住み替えや郊外への転出現象が起きたためで、賃貸住宅でもより広い住居を希望する需要が増えている。

これとは反対にオフィス需要は減少傾向にある。コロナ禍におけるテレワークの普及で会社に出社するということが減り、広いオフィスを必要としなくなったためだ。

しかし、2024年以降も都心では大型新築ビルの竣工が控えており、オフィスの供給が増えれば、その分のあらたな空室は発生するため、さらに賃貸オフィス市場の需給バランスが悪化する。今後のオフィス需要
が伸び悩む要因の1つになるだろう。

また、コロナ禍では働く人々だけでなく、企業自体も都心から移転したケースが多く、この傾向は今後も増える可能性があり、オフィス需要がコロナ前に戻るということは現実的には難しい状況だろう。以上がコロナ禍を経た都心の不動産事情だ。 


地方の不動産事情

それでは地方や郊外の不動産事情はどうだろうか。不動産関係者によると、現在の日本では都市集中型の傾向が年々強まっているため、都市部から距離のある郊外の需要はさほど上がらないという。

コロナ禍を経た2023年以降の郊外の不動産の価格も若干の上昇、もしくは変動なしとしている。

これは公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の実施した「不動産の日アンケート(2022年2月)」にもあらわれており、新型コロナウイルスの影響で住み替えした割合はわずか2.8%。コロナ禍においても郊外への転居ニーズはさほど強くないことがわかる。

そして、地方の不動産だが、こちらは都市部や郊外とは異なり、価格の下落が起こる可能性があるとしている。

これは高齢化の著しい日本において、地方は家主の死亡による空き家の増加も多く、地方の不動産の供給過多が起こっており、人口は首都圏に集中し続けているため、地方の不動産価格が上昇する要素はあまりなく、逆に需要の低下による価格下落の方が可能性としては高いといえるとしている。

もちろん、地方でも都市部は地価の上昇がみられるが、それでも地方全体でみると、都市部から離れていけばいくほど、値段は下がり続けているのが現状だ。


不動産投資の選択肢


不動産需要は増加傾向にあり、特にマンショ ン価格がかつてない価格高騰をみせているが、これはどうやら都市部の傾向を反映したものといえる。

このように、現状の不動産の傾向を踏まえて不動産投資の視点からみれば、都市部では今後ファミリータイプの間取りを織り交ぜて、入居率の高い賃貸住宅が建設されていくことが予想されるので、投資を検討するなら現状を加味した物件が狙い目になってくるだろう。

ひとえに不動産投資といっても不動産投資にはさまざまな投資方法がある。

2016年頃の投資用不動産における購入資金のための融資額が増えたことによる「不動産投資ブーム」以来、日本銀行のマイナス金利政策により個人の大家も融資が受けやすくなったことや、老後の資産形成や公的年金への不安、法人による不動産投資の活発化、インバウンド需要の見込みなど、さまざまな要因が絡んで不動産投資の幅は広がり、現在までにさまざまな投資方法が生まれている。

代表的なところでいうと、区分マンション投資、一棟投資、戸建て投資、不動産投資信託(J-REIT)、民泊、駐車場投資といったところがあげられる。

マンションやアパート一棟ごと所有する一棟 投資や一戸建住宅を賃貸する戸建投資、マンションの一室を所有する区分投資といった定番どころはもはや説明不要だろう。 

これらの投資方法が有効かどうかは個人の投資予算や投資規模によって違ってくるほか、投資方法それぞれに長所・短所はあるので一概にはいえない。

近年注目されているのは不動産投資信託(J-REIT)だが 、不動産投資信託は株式などと同じ投資商品の1つだ。


まとめ

つまり、投資家から資金を集めてオフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品である。

投資信託は、不動産を自分の資産として保有できるわけではないため、厳密にいうと不動産投資ではないかもしれないが、リスクヘッジの分散投資の観点で投資信託に注目が集まるなか、不動産投資の一部として注目されている。

一方で、不動産投資には落とし穴も多いのも確かだ。物件購入についてよほどの知識や見識 がなければ、どうしても不動産投資専門の業者にお願いするケースが大半になる。

世に知れたスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」 事件のような被害にあうということもある。そのため、不動産投資に関しても不動産業者の十分なリサーチや国内情勢、景気状況を踏まえた上で、投資の有無を判断することが大切になるだろう。

Iolite 編集部